fbpx

Бесплатная консультация | info@wealthybe.com | +7 (499) 408-8-428 | Ежедневно: с 09:00 до 19:00 МСК

Как купить квартиру за N лет?

Покупка квартиры – одна из самых важных целей в жизни каждого человека. Разумеется, существует множество способов её достижения, но все они, так или иначе, связаны с финансами. У Вас может быть достаточно денег для того, чтобы купить квартиру за наличный расчёт, Вы можете взять ипотечный кредит на 10, 15 или 20 лет, а можете арендовать квартиру и инвестировать. В этой статье мы просчитаем все эти варианты, сравним полученные результаты и определим, какой из вариантов покупки квартиры выгоднее.



Навигация по странице

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

При решении задачи будем исходить из следующего.

  • Цель – покупка квартиры:
    • 2- комнатная квартира, 66 кв. м., 12.72 млн. руб. ~ 13 млн. руб.;
    • Москва, улица Пресненский Вал, 21 (Яндекс.Недвижимость).
  • Срок – 10, 15 или 20 лет.
  • Ипотечный кредит от «Сбербанка» под 12% в год с первоначальным взносом 15% (см. пункт 3).
  • Стоимость аренды похожей квартиры 77 088 руб./мес. с индексацией на 1% в год (см. пункт 3).
  • Инвестиции под 15% или 20% в год с ежегодной капитализацией процентов.
  • Рост стоимости недвижимости 6.6% в год (см. пункт 5).


ВАРИАНТЫ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ

 Вот те варианты покупки квартиры, которые удалось придумать мне. Будут другие идеи – дайте знать.

  1. Наличный расчёт
  2. Ипотека на 10, 15 или 20 лет
  3. Съём квартиры + инвестиции на 10, 15 или 20 лет

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ

Америку я Вам сейчас открою вряд ли, но идеальных вариантов нет. Инвестиции – это замечательно, но это не волшебство. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Для того, чтобы понять, что подходит Вам, нужно основательно разобраться в Вашей ситуации, в финансовом положении Вашей семьи. Этим как раз и занимаются частные финансовые консультанты (в отличии от консультантов в банке, которые заинтересованы в продаже продуктов своей организации).



НАЛИЧНЫЙ РАСЧЁТ

Взвесим все “за” и “против” варианта покупки квартиры за наличный расчёт.


ЗАПРОТИВ
Сразу же решаете жилищный вопросНужно иметь всю сумму сразу
Не надо думать, как обогнать инфляциюРиски владения имуществом
Нет инвестиционных рисковПривязка к конкретному месту жительства
Концентрация капитала в одном активе
Капитал неликвидный
Даже если стоимость квартиры растёт, Вы не можете этим воспользоваться, пока не продадите квартиру
Налоги на частную собственность (с 2015 года кадастровая стоимость привязана к рыночной)

Большинство положений понятны и так, но некоторые требуют объяснения:

Риски владения имуществом. Спорно, неоднозначно, но я всё равно решил об этом упомянуть. Если у Вас есть квартира – с ней что-то может случиться: её можно затопить, спаси господи, поджечь… напротив, если квартиры у Вас нет – то и случиться с ней ничего не может. Строго говоря, при аренде помещения, как квартиросъёмщик, вы тоже берёте на себя ответственность за его сохранность. Впрочем, если съёмную квартиру затопили соседи – Вы просто поменяете жильё. Если же эта квартира в Вашей собственности – Вам придётся ей ремонтировать за свой счёт.

Привязка к конкретному месту жительства. Жизнь меняется, а недвижимость – «не движется». Работа, бизнес или семейные обстоятельства могут привести Вас в другой район города, регион или даже страну. Недвижимость известна своей неликвидностью. Продать её когда захочется, да за хорошую цену, удастся вряд ли.

Концентрация капитала в одном активе. Существенный недостаток. Да, недвижимость обычно растёт в цене. Но это происходит не всегда.

Во-первых, как и любой рынок, рынок недвижимости переживает свои спады и подъёмы. Например, текущий пик стоимости недвижимости в Москве пришёлся на начало 2015 года. К настоящему моменту (конец 2017) цены «просели» примерно на 21%. То есть, два года новой прибыли попросту нет. Сколько это ещё продлится – одному богу известно.

Во-вторых, есть города, стоимость недвижимости в которых падает в принципе. Низкий уровень занятости населения, высокий уровень преступности, падающий уровень социального благополучия – эти и другие факторы заставляют людей уезжать из таких городов в поисках лучшего жилья. Недвижимость в городах, откуда уезжают люди, спросом не пользуется и падает в цене. Верно, в статье этой говорим мы о покупке квартиры в Москве. Всё же такой сценарий стоит иметь в виду.

Даже если стоимость квартиры растёт, Вы не можете этим воспользоваться, пока не продадите квартиру. Действительно. Стоимость квартиры растёт, а Вам-то с этого что? Растёт она в Вашей голове, на бумаге, где угодно – но не в Вашем кошельке.

Никакую сделку нельзя считать прибыльной, пока она не закрыта. Иными словами, у Вас были деньги, Вы поменяли их на квартиру. Чтобы назвать Вашу сделку успешной, надо поменять квартиру обратно на деньги. Да так, чтобы их количество было больше, чем изначально (желательно, с учётом инфляции).

Налоги на частную собственность. С 2015 года кадастровая стоимость, относительно которой рассчитывается величина налогов на частную собственность, приравнена к рыночной. Например, кадастровая стоимость моей квартиры в Москве в 2015 увеличилась почти в 33 раза по отношению к этому значению в году 2013. Соответственно, вырос и налог. Насколько я понимаю, государство планирует увеличивать налог постепенно, из года в год, и в этом году я заплатил лишь пятую его часть.

ИПОТЕКА

Взвесим все “за” и “против” варианта покупки квартиры в ипотеку.


ЗАПРОТИВ
Сразу же решаете жилищный вопросНужно уже иметь 15-20% от стоимости
Не надо думать, как обогнать инфляциюОбязательства на 10, 15, 20 лет
Нет инвестиционных рисковРиски владения имуществом
Привязка к конкретному месту жительства
Концентрация капитала в одном активе
Капитал неликвидный
Даже если стоимость квартиры растёт, Вы не можете этим воспользоваться, пока не продадите квартиру
Налоги на частную собственность (с 2015 года кадастровая стоимость привязана к рыночной)

Большинство положений мы уже обсуждали. Здесь добавился только один новый пункт:

Обязательства существенно выше активов. Как и любая компания-эмитент, которая отчитывается по МСФО, человек может составить свой собственный балансовый отчёт. Очень полезное упражнение. Можете сделать его самостоятельно.

Возьмите лист бумаги и напишите на нём слово «Активы». Оставьте место и ниже напишите слово «Обязательства». В активах укажите стоимость всего, чем владеете, начиная непосредственно с денежных средств в кошельке. В пассивах (или обязательствах) нужно указать стоимость всего, что Вам когда-либо (возможно) предстоит отдать, начиная с лимитов по кредитным картам. Просуммируете значения в каждой из категорий и найдите разность активов и обязательств. Хорошо, если она положительная. Но у большинства людей это не так.

Так вот. Когда Вы оформляете ипотеку, Ваши обязательства увеличиваются в разы (если не в сотни раз). Чистая стоимости активов (разность активов и обязательств) уходит глубоко в минус. Таким Ваш «баланс» будет на протяжении 10, 15 или 20 лет. Это очень опасная игра: одно неверное движение и Вы – банкрот.

АРЕНДА КВАРТИРЫ + ИНВЕСТИЦИИ

Взвесим все “за” и “против” варианта аренды квартиры и инвестиций для создания собственного капитала.


ЗАПРОТИВ
Сразу же решаете жилищный вопросИнвестиционные риски
Нужна только малая часть стоимости квартиры – меньше, чем при ипотекеНужно думать, как обогнать инфляцию
Возможность жить где угодно (в другом регионе или в другой стране)Нет своей квартиры
Возможность создания капитала для любых целей (в т.ч. и для покупки квартиры)
Возможность диверсификации (внутри одного класса актива, по разным классам активов, по контрагентам, по странам и т.д.)
Отсутствие рисков владения имуществом

В варианте с арендой квартиры и инвестициями по многим описанным выше пунктам всё наоборот.

  • Для начала, для того, чтобы решить вопрос с жильём, Вам понадобится меньше всего денег – 77 088 руб. (как мы выясним чуть позже).
  • Далее. В этом случае Вы можете жить, где угодно. То бишь менять район, город или страну хоть по несколько раз в год.
  • Излишек денежных средств, который у Вас остаётся (раз уж Вы не выплачиваете ипотечный кредит), Вы можете с успехом вкладывать в различные инвестиционные инструменты и год за годом формировать свой собственный капитал (в том числе и для покупки квартиры или загородного дома в будущем).
  • Вместо концентрации всего Вашего капитала в одном единственном активе, Вы можете сформировать инвестиционный портфель и диверсифицировать его по классам активов, географическому признаку и контрагентам. Это намного надёжнее, чем «положить все яйца в одну корзину».

К минусам такого подхода, впрочем, можно отнести возникновение инвестиционных рисков (а где их нет?) и необходимость управления инвестиционным портфелем, сопровождения инвестиций. Кроме того, всё время, пока Вы снимаете жильё, у Вас не будет «своей» квартиры (если, конечно, Вам принципиально иметь «что-то своё, родное»).

Примечательно, что во всех трёх случаях Вы сразу же решаете свой жилищный вопрос. То есть, о том, чтобы «инвестировать и во всём себе отказывать» и речи быть не может. Вопрос лишь в том, насколько эффективно Вы распоряжаетесь собственным капиталом и какие финансовые цели преследуете.

АРЕНДА КВАРТИРЫ и ИПОТЕКА – Предварительный анализ. Что выгоднее?

Дабы понять, во сколько нам нынче может встать аренда квартиры, подобной той, что мы собираемся покупать (2-комнатная в районе м. Белорусская), я провёл небольшой анализ. Взял пять примерно похожих квартир поблизости, из тех, что сдаются сейчас в аренду, высчитал стоимость аренды 1 м2 в каждой из них, а потом и среднее значение. Получилось 1 168 руб. / м2 / мес.


СсылкаСтоимостьПлощадьАренда 1 кв.м.
Средняя стоимость аренды 1 кв.м.1 168 руб.
Квартира №180 000 руб. / мес.73 кв.м.1 096 руб.
Квартира №270 000 руб. / мес.60 кв.м.1 167 руб.
Квартира №375 000 руб. / мес.65 кв.м.1 154 руб.
Квартира №475 000 руб. / мес.60 кв.м.1 250 руб.
Квартира №567 000 руб. / мес.57 кв.м.1 175 руб.

Квартира, которую мы собираемся покупать, имеет площадь 66 м2. Следовательно снять её мы сможем за 77 088 руб. / мес. При стоимости квартиры в 13 000 000 руб., стоимость аренды составляет:

  • 59% / мес.;
  • 12% / год.


Теперь разберёмся со стоимостью ипотечного кредита. Я взял первый попавшийся кредит от «Сбербанка». Условия следующие:

  • Сумма кредитования: 13 млн. руб.;
  • Первоначальный взнос: 15% (1 950 000 руб.);

Про ставку написано следующее:

  • 5% годовых – базовая ставка;
  • + 1% при отказе от личного страхования;
  • + 1% без документов, подтверждающих занятость и доход;
  • + 0.5% если заемщик не является зарплатным клиентом банка.

На всякий случай – возьмём 12%. Стандартные настройки ипотечного калькулятора на сайте IRN.ru, которым мы будем пользоваться для расчётов в дальнейшем – 14%. Так что меньше 12% получится вряд ли.

Таким образом, по меньшей мере на первый взгляд, если снимать квартиру и инвестировать, а не брать её в ипотеку, в год высвобождается 4.88% (12% – 7.12%) взносов для инвестиций и создания собственного капитала. Так это или нет, и как использовать эту разницу с выгодой, покажут дальнейшие (более детальные) расчёты.

СРОК КРЕДИТОВАНИЯ, ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЁЖ и ПЕРЕПЛАТА

По ходу дела проверим, справедлива ли жизнь, проанализировав зависимость величины ежемесячного платежа и размера переплаты от длительности срока кредитования.



Всё дело в том, что, следуя линейной логике среднестатистического обывателя, если уж не переплата, то хотя бы сумма ежемесячного платежа должна уменьшаться пропорционально увеличению срока кредитования. То есть, берём кредит на 10 лет и платим какую-то сумму, берём на 20 лет – платим в два раза меньше. Так ведь? Но не тут-то было. Вот, что говорит ипотечный калькулятор.

СРАВНЕНИЕ В АБСОЛЮТНЫХ ВЕЛИЧИНАХ


Тип платежаСрок кредитованияЕжемесячный платёжПереплата
Аннуитетный10 лет158 535 руб.7 974 247 руб.
15 лет132 618 руб.12 821 343 руб.
20 лет121 670 руб.18 150 802 руб.
Дифференцированный10 лет202 583 — 93 004 руб.6 685 250 руб.
15 лет171 888 — 62 002 руб.10 000 249 руб.
20 лет156 541 — 46 501 руб.13 315 249 руб.

СРАВНЕНИЕ В ОТНОСИТЕЛЬНЫХ ВЕЛИЧИНАХ


Тип платежаСрок кредитованияЕжемесячный платёжПереплата
Аннуитетный10 лет158 535 руб.7 974 247 руб.
+50%-16%+61%
+100%-23%+128%
Дифференцированный10 лет202 583 — 93 004 руб.6 685 250 руб.
+50%от -15% до -33%+50%
+100%от -23% до -50%+100%

Видим, что при увеличении срока кредитования на 50% (с 10 до 15 лет), ежемесячный платёж уменьшается всего лишь на 16%, а переплата увеличивается на 61%. При увеличении срока кредитования с 10 до 20 лет (на 100%), ежемесячный платёж уменьшается на 23%, а переплата увеличивается на 128%. Это был аннуитетный тип платежа.

Немного лучше, на первый взгляд, обстоят дела с дифференцированным типом платежа. Здесь при увеличении срока кредитования на 50% и 100%, переплата так же увеличивается на 50% и 100% соответственно. Проблема в другом: ежемесячный платёж изначально выше (почти на 28%), чем при выборе аннуитетного типа; уменьшается он при увеличении срока кредитования, впрочем, почти так же, на 15% и 23%.

Вывод: жизнь несправедлива.

АРЕНДА КВАРТИРЫ + ИНВЕСТИЦИИ и ИПОТЕКА. Детальный анализ по годам.

Сравним платежи по годам. Для начала подробно разберём один из вариантов (аннуитетный платёж по ипотеке за 10 лет и соответствующее инвестиционное решение), затем бегло просчитаем все остальные и сравним результаты.

ИПОТЕКА (АННУИТЕТНЫЙ ТИП) ИЛИ АРЕНДА + ИНВЕСТИЦИИ НА 10 ЛЕТ

За первый год по ипотеке нам нужно отдать 3 852 420 руб. (15% от стоимости квартиры, 1 950 000 руб. – первоначальный взнос, плюс 12 мес. * 158 535 руб). Со второго по десятый год (включительно) будем вносить по 1 902 420 руб. Общая сумма платежей по ипотеке составила 20 974 200 руб.



Стоимость аренды квартир в Москве почему-то не растёт. И более того – даже падает (данные сайтов IRN.ru, Domofond.ru и Realytic.ru).


Стоимость аренды квартир в Москве данные сайта IRN.ru


Стоимость аренды квартир в Москве данные сайта Domofond.ru


Стоимость аренды квартир в Москве данные сайта Realytic.ru


Данные, впрочем, удалось найти только за последние пару лет. В этом, кстати, проявляется один из минусов инвестиций в недвижимость – отсутствие данных за долгий срок (некоторые агентства недвижимости берутся собрать такие данные по запросу, но достоверность и объективность подобной информации весьма сомнительна).

Как бы там ни было, не думаю, что нам удастся платить одну и ту же арендую плату десять лет подряд, поэтому, для приличия, проиндексируем стоимость аренды квартиры на 1% в год. А начнём с 925 056 руб. (77 088 руб. * 12 мес).


ГодИпотекаАрендаРазница15% + кап.20% + кап.Квартира
20,974,200 ₽11,296,067 ₽26,053,698 ₽34,678,171 ₽21,580,000 ₽
13,852,420 ₽925,056 ₽2,927,364 ₽2,927,364 ₽2,927,364 ₽13,858,000 ₽
21,902,420 ₽934,307 ₽968,113 ₽4,334,582 ₽4,480,950 ₽14,716,000 ₽
31,902,420 ₽943,650 ₽958,770 ₽5,943,539 ₽6,335,910 ₽15,574,000 ₽
41,902,420 ₽953,086 ₽949,334 ₽7,784,404 ₽8,552,426 ₽16,432,000 ₽
51,902,420 ₽962,617 ₽939,803 ₽9,891,867 ₽11,202,714 ₽17,290,000 ₽
61,902,420 ₽972,243 ₽930,177 ₽12,305,824 ₽14,373,434 ₽18,148,000 ₽
71,902,420 ₽981,966 ₽920,454 ₽15,072,152 ₽18,168,574 ₽19,006,000 ₽
81,902,420 ₽991,785 ₽910,635 ₽18,243,610 ₽22,712,924 ₽19,864,000 ₽
91,902,420 ₽1,001,703 ₽900,717 ₽21,880,868 ₽28,156,226 ₽20,722,000 ₽
101,902,420 ₽1,011,720 ₽890,700 ₽26,053,698 ₽34,678,171 ₽21,580,000 ₽

Если мы не покупаем квартиру в ипотеку, у нас остаются дополнительные деньги, которые мы можем инвестировать для создания собственного капитала. В первый год остаётся больше всего, почти три миллиона рублей, так как мы не делаем первоначальный взнос за ипотеку в размере 15% от стоимости квартиры. Во второй год остаётся 968 113 рублей. С третьего года эта сумма уменьшается, потому что увеличивается стоимость арендной платы.

Подробнее рассмотрим вариант с получением 15% прибыли и капитализацией процентов (столбец «15% + кап»); поговорим о том, как производятся расчёты.

  • В первый год средства просто аккумулируются (например, на банковском счёте). Никакого дохода нет.
  • Во второй год мы берём накопленные 2 927 364 руб. и вкладываем их под 15%. Получаем 3 366 468 руб., к которым добавляем 968 113 руб (разница между стоимостью ипотеки и аренды квартиры за второй год), чтобы получить 4 334 582 руб.
  • В третий год проделываем то же, что и во второй: вкладываем 4 334 582 под 15% годовых и добавляем 958 770 руб. И так далее.

В результате на конец десятого года величина нашего капитала составляет чуть больше 26 млн. рублей. Второй вариант (к слову, более рискованный и менее вероятный) – получение 20% прибыли ежегодно и капитализация процентов. В этом случае, величина капитала по итогам 10 лет составит около 34.6 млн. рублей.

Нам по-прежнему есть, где жить. При этом есть свободные, ликвидные 26 млн. рублей которые мы можем потратить на что угодно (например, сформировать собственный пенсионный фонд для получения пассивного дохода), в том числе и покупку квартиры. При этом квартира может быть куплена в любом городе России и даже мира (мало ли, жизненные обстоятельства меняются). Продать же квартиру в ипотеке можно, но сделать это гораздо сложнее.

В завершении этой части расчётов, предлагаю вычислить стоимость самой квартиры и сравнить все три варианта вложения средств. Ведь речь идёт о покупке актива, который также будет расти в цене, а в ипотеку или нет – это уже другой вопрос.

Для определения темпов роста стоимости московской недвижимости я было воспользовался данными сайта IRN.ru. Там приведён график изменения средней стоимости квадратного метра жилья с 2000 года, за 17 лет, в рублях. Источник авторитетный, но рост получился неоправданно высоким – более 42% в год. Я был бы рад такому росту, тогда моя квартира стоила бы в три раза дороже через 5 лет. Но это вряд ли.


темпов роста стоимости московской недвижимости я было воспользовался данными сайта IRN.ru


Тогда я нашёл другой источник информации – сайт «Новостройки Москвы». Исходя из представленного на сайте графика, за прошедшие 10 лет средняя стоимость одного квадратного метра жилой площади в Москве выросла с 100 500 руб. до 166 800 руб., т.е. на 66% или на 6.6% в год (к слову, рост совпадает с данными сайта IRN.ru; просто сейчас мы считаем доходность за 10 лет, а не за 17 лет; возможно бурный рост стоимости недвижимости в начале нового тысячелетия был связан с довольно высокими в то время темпами инфляции). Этот (более адекватный) рост я и заложил в наши расчёты. При этом стоимость квартиры, в отличие от стоимости инвестиционного портфеля, начинает расти сразу же, с первого года – дадим ей фору!


другой источник информации – сайт «Новостройки Москвы»


Таким образом, за 10 лет изначальная стоимость квартиры в 13 млн. руб. вырастет до 21.58 млн. руб. Мы уже выяснили, что сумма платежей по ипотеке составила 20 974 200 руб. Если же мы снимали квартиру и инвестировали, то часть денег мы фактически просто потратили, отдали их арендодателю – остаток (большую часть) инвестировали (сумма значений в столбце «Разница», 11 296 067 руб). Давайте теперь сравним три варианта размещения средств.


Куда инвестируем?ВложеноПолученоПрибыль
Наличный расчёт13 000 000 ₽21 580 000 ₽66%
Ипотека на 10 лет20 974 200 ₽21 580 000 ₽2.88%
15% + кап-ция за 10 лет11 296 067 ₽26,053,698 ₽130.64%
20% + кап-ция за 10 лет11 296 067 ₽34,678,171 ₽206.99%

Вы можете возразить, сказав: «Зачем же выбрасывать деньги на ветер и платить за аренду помещения, жить не в своей квартире, если можно с первых же дней вкладывать все заработанные деньги в собственный актив?», – или, например, – «Мы же всё равно вложили 20.9 млн., даже если отдали часть за аренду!». Отчасти Вы правы, отчасти – нет. Каждому своё. Просто сравните итоговую доходность, учтите приведённые в первой части данной статьи преимущества и недостатки каждого из вариантов и выберите то, что подходит Вам.

А мы продолжаем расчёты. Впереди ещё 15 и 20 лет ипотеки с аннуитетными выплатами, а также 10, 15 и 20 лет с дифференцированным типом платежей, и соответствующие им вложения, путём формирования диверсифицированного инвестиционного портфеля.

ИПОТЕКА (АННУИТЕТНЫЙ ТИП) ИЛИ АРЕНДА + ИНВЕСТИЦИИ НА 15 ЛЕТ


ГодИпотекаАрендаРазница15% + кап.20% + кап.Квартира
25,821,343 ₽10,930,813 ₽43,423,348 ₽70,314,745 ₽25,870,000 ₽
13,541,423 ₽925,056 ₽2,616,367 ₽2,616,367 ₽2,616,367 ₽13,858,000 ₽
21,591,423 ₽934,307 ₽657,116 ₽3,665,938 ₽3,796,756 ₽14,716,000 ₽
31,591,423 ₽943,650 ₽647,773 ₽4,863,602 ₽5,203,881 ₽15,574,000 ₽
41,591,423 ₽953,086 ₽638,337 ₽6,231,479 ₽6,882,994 ₽16,432,000 ₽
51,591,423 ₽962,617 ₽628,806 ₽7,795,007 ₽8,888,399 ₽17,290,000 ₽
61,591,423 ₽972,243 ₽619,180 ₽9,583,438 ₽11,285,258 ₽18,148,000 ₽
71,591,423 ₽981,966 ₽609,457 ₽11,630,410 ₽14,151,767 ₽19,006,000 ₽
81,591,423 ₽991,785 ₽599,638 ₽13,974,610 ₽17,581,758 ₽19,864,000 ₽
91,591,423 ₽1,001,703 ₽589,720 ₽16,660,521 ₽21,687,829 ₽20,722,000 ₽
101,591,423 ₽1,011,720 ₽579,703 ₽19,739,302 ₽26,605,098 ₽21,580,000 ₽
111,591,423 ₽1,021,837 ₽569,586 ₽23,269,782 ₽32,495,703 ₽22,438,000 ₽
121,591,423 ₽1,032,056 ₽559,367 ₽27,319,617 ₽39,554,210 ₽23,296,000 ₽
131,591,423 ₽1,042,376 ₽549,047 ₽31,966,606 ₽48,014,099 ₽24,154,000 ₽
141,591,423 ₽1,052,800 ₽538,623 ₽37,300,220 ₽58,155,542 ₽25,012,000 ₽
151,591,423 ₽1,063,328 ₽528,095 ₽43,423,348 ₽70,314,745 ₽25,870,000 ₽


ИПОТЕКА (АННУИТЕТНЫЙ ТИП) ИЛИ АРЕНДА + ИНВЕСТИЦИИ НА 20 ЛЕТ


ГодИпотекаАрендаРазница15% + кап.20% + кап.Квартира
31,150,805 ₽10,781,993 ₽77,243,568 ₽154,156,472 ₽30,160,000 ₽
13,410,040 ₽925,056 ₽2,484,984 ₽2,484,984 ₽2,484,984 ₽13,858,000 ₽
21,460,040 ₽934,307 ₽525,734 ₽3,383,466 ₽3,507,715 ₽14,716,000 ₽
31,460,040 ₽943,650 ₽516,391 ₽4,407,376 ₽4,725,648 ₽15,574,000 ₽
41,460,040 ₽953,086 ₽506,954 ₽5,575,437 ₽6,177,732 ₽16,432,000 ₽
51,460,040 ₽962,617 ₽497,423 ₽6,909,175 ₽7,910,702 ₽17,290,000 ₽
61,460,040 ₽972,243 ₽487,797 ₽8,433,349 ₽9,980,639 ₽18,148,000 ₽
71,460,040 ₽981,966 ₽478,075 ₽10,176,426 ₽12,454,842 ₽19,006,000 ₽
81,460,040 ₽991,785 ₽468,255 ₽12,171,144 ₽15,414,065 ₽19,864,000 ₽
91,460,040 ₽1,001,703 ₽458,337 ₽14,455,153 ₽18,955,215 ₽20,722,000 ₽
101,460,040 ₽1,011,720 ₽448,320 ₽17,071,746 ₽23,194,578 ₽21,580,000 ₽
111,460,040 ₽1,021,837 ₽438,203 ₽20,070,711 ₽28,271,697 ₽22,438,000 ₽
121,460,040 ₽1,032,056 ₽427,985 ₽23,509,302 ₽34,354,021 ₽23,296,000 ₽
131,460,040 ₽1,042,376 ₽417,664 ₽27,453,362 ₽41,642,489 ₽24,154,000 ₽
141,460,040 ₽1,052,800 ₽407,240 ₽31,978,606 ₽50,378,227 ₽25,012,000 ₽
151,460,040 ₽1,063,328 ₽396,712 ₽37,172,109 ₽60,850,585 ₽25,870,000 ₽
161,460,040 ₽1,073,961 ₽386,079 ₽43,134,005 ₽73,406,781 ₽26,728,000 ₽
171,460,040 ₽1,084,701 ₽375,339 ₽49,979,445 ₽88,463,476 ₽27,586,000 ₽
181,460,040 ₽1,095,548 ₽364,492 ₽57,840,854 ₽106,520,664 ₽28,444,000 ₽
191,460,040 ₽1,106,503 ₽353,537 ₽66,870,519 ₽128,178,334 ₽29,302,000 ₽
201,460,040 ₽1,117,568 ₽342,472 ₽77,243,568 ₽154,156,472 ₽30,160,000 ₽

ИПОТЕКА (ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЙ ТИП) ИЛИ АРЕНДА + ИНВЕСТИЦИИ НА 10 ЛЕТ


ГодИпотекаАрендаРазница15% + кап.20% + кап.Квартира
19,685,250 ₽10,007,118 ₽26,443,394 ₽36,241,169 ₽21,580,000 ₽
14,320,225 ₽925,056 ₽3,395,169 ₽3,395,169 ₽3,395,169 ₽13,858,000 ₽
22,237,625 ₽934,307 ₽1,303,318 ₽5,207,763 ₽5,377,521 ₽14,716,000 ₽
32,105,025 ₽943,650 ₽1,161,375 ₽7,150,302 ₽7,614,401 ₽15,574,000 ₽
41,972,425 ₽953,086 ₽1,019,339 ₽9,242,187 ₽10,156,620 ₽16,432,000 ₽
51,839,825 ₽962,617 ₽877,208 ₽11,505,723 ₽13,065,152 ₽17,290,000 ₽
61,707,225 ₽972,243 ₽734,982 ₽13,966,563 ₽16,413,164 ₽18,148,000 ₽
71,574,625 ₽981,966 ₽592,659 ₽16,654,207 ₽20,288,456 ₽19,006,000 ₽
81,442,025 ₽991,785 ₽450,240 ₽19,602,578 ₽24,796,387 ₽19,864,000 ₽
91,309,425 ₽1,001,703 ₽307,722 ₽22,850,686 ₽30,063,386 ₽20,722,000 ₽
101,176,825 ₽1,011,720 ₽165,105 ₽26,443,394 ₽36,241,169 ₽21,580,000 ₽

ИПОТЕКА (ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЙ ТИП) ИЛИ АРЕНДА + ИНВЕСТИЦИИ НА 15 ЛЕТ


ГодИпотекаАрендаРазница15% + кап.20% + кап.Квартира
23,000,250 ₽8,649,375 ₽48,402,519 ₽79,986,129 ₽25,870,000 ₽
13,972,150 ₽925,056 ₽3,047,094 ₽3,047,094 ₽3,047,094 ₽13,858,000 ₽
21,933,750 ₽934,307 ₽999,443 ₽4,503,602 ₽4,655,956 ₽14,716,000 ₽
31,845,350 ₽943,650 ₽901,700 ₽6,080,842 ₽6,488,848 ₽15,574,000 ₽
41,756,950 ₽953,086 ₽803,864 ₽7,796,832 ₽8,590,481 ₽16,432,000 ₽
51,668,550 ₽962,617 ₽705,933 ₽9,672,290 ₽11,014,511 ₽17,290,000 ₽
61,580,150 ₽972,243 ₽607,907 ₽11,731,041 ₽13,825,320 ₽18,148,000 ₽
71,491,750 ₽981,966 ₽509,784 ₽14,000,481 ₽17,100,168 ₽19,006,000 ₽
81,403,350 ₽991,785 ₽411,565 ₽16,512,118 ₽20,931,766 ₽19,864,000 ₽
91,314,950 ₽1,001,703 ₽313,247 ₽19,302,183 ₽25,431,367 ₽20,722,000 ₽
101,226,550 ₽1,011,720 ₽214,830 ₽22,412,340 ₽30,732,470 ₽21,580,000 ₽
111,138,150 ₽1,021,837 ₽116,313 ₽25,890,504 ₽36,995,276 ₽22,438,000 ₽
121,049,750 ₽1,032,056 ₽17,694 ₽29,791,774 ₽44,412,026 ₽23,296,000 ₽
13961,350 ₽1,042,376 ₽0 ₽35,151,240 ₽54,185,131 ₽24,154,000 ₽
14872,950 ₽1,052,800 ₽0 ₽41,314,626 ₽65,912,857 ₽25,012,000 ₽
15784,550 ₽1,063,328 ₽0 ₽48,402,519 ₽79,986,129 ₽25,870,000 ₽


ИПОТЕКА (ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЙ ТИП) ИЛИ АРЕНДА + ИНВЕСТИЦИИ НА 20 ЛЕТ


ГодИпотекаАрендаРазница15% + кап.20% + кап.Квартира
26,315,249 ₽8,029,661 ₽93,240,419 ₽185,989,165 ₽30,160,000 ₽
13,798,113 ₽925,056 ₽2,873,057 ₽2,873,057 ₽2,873,057 ₽13,858,000 ₽
21,781,813 ₽934,307 ₽847,506 ₽4,151,521 ₽4,295,174 ₽14,716,000 ₽
31,715,513 ₽943,650 ₽771,863 ₽5,546,112 ₽5,926,072 ₽15,574,000 ₽
41,649,213 ₽953,086 ₽696,126 ₽7,074,155 ₽7,807,412 ₽16,432,000 ₽
51,582,913 ₽962,617 ₽620,296 ₽8,755,574 ₽9,989,190 ₽17,290,000 ₽
61,516,613 ₽972,243 ₽544,369 ₽10,613,280 ₽12,531,398 ₽18,148,000 ₽
71,450,313 ₽981,966 ₽468,347 ₽12,673,618 ₽15,506,024 ₽19,006,000 ₽
81,384,013 ₽991,785 ₽392,227 ₽14,966,888 ₽18,999,456 ₽19,864,000 ₽
91,317,713 ₽1,001,703 ₽316,009 ₽17,527,931 ₽23,115,357 ₽20,722,000 ₽
101,251,413 ₽1,011,720 ₽239,692 ₽20,396,813 ₽27,978,120 ₽21,580,000 ₽
111,185,113 ₽1,021,837 ₽163,275 ₽23,619,610 ₽33,737,020 ₽22,438,000 ₽
121,118,813 ₽1,032,056 ₽86,757 ₽27,249,309 ₽40,571,180 ₽23,296,000 ₽
131,052,512 ₽1,042,376 ₽10,136 ₽31,346,841 ₽48,695,553 ₽24,154,000 ₽
14986,212 ₽1,052,800 ₽0 ₽36,939,567 ₽59,325,363 ₽25,012,000 ₽
15919,912 ₽1,063,328 ₽0 ₽43,371,203 ₽72,081,136 ₽25,870,000 ₽
16853,612 ₽1,073,961 ₽0 ₽50,767,583 ₽87,388,063 ₽26,728,000 ₽
17787,312 ₽1,084,701 ₽0 ₽59,273,420 ₽105,756,376 ₽27,586,000 ₽
18721,012 ₽1,095,548 ₽0 ₽69,055,133 ₽127,798,351 ₽28,444,000 ₽
19654,712 ₽1,106,503 ₽0 ₽80,304,103 ₽154,248,721 ₽29,302,000 ₽
20588,412 ₽1,117,568 ₽0 ₽93,240,419 ₽185,989,165 ₽30,160,000 ₽

СРАВНЕНИЕ ВСЕХ ШЕСТИ ВАРИАНТОВ

Вернёмся к таблице, которую мы заполняли в пункте 5.1. и заполним её новой информацией, которую мы получили в ходе расчётов.


ТипЛетВариантВложеноПолученоПрибыльВ год
А10Наличный расчёт13,000,000 ₽21,580,000 ₽66%6.6%
Ипотека20,974,200 ₽21,580,000 ₽2.89%0.29%
15% + кап.11,296,068 ₽26,053,698 ₽130.64%
13.06%
20% + кап.11,296,068 ₽34,678,171 ₽206.99%
20.70%
15Наличный расчёт13,000,000 ₽25,870,000 ₽99.00%
6.60%
Ипотека25,821,343 ₽25,870,000 ₽0.19%
0.01%
15% + кап.10,930,813 ₽43,423,348 ₽297.26%
19.82%
20% + кап.10,930,813 ₽70,314,745 ₽543.27%
36.22%
20Наличный расчёт13,000,000 ₽30,160,000 ₽132.00%
6.60%
Ипотека31,150,805 ₽30,160,000 ₽-3.18%
-0.16%
15% + кап.10,781,993 ₽77,243,568 ₽616.41%
30.82%
20% + кап.10,781,993 ₽154,156,472 ₽1329.76%
66.49%
Д10Наличный расчёт13,000,000 ₽21,580,000 ₽66.00%
6.60%
Ипотека19,685,250 ₽21,580,000 ₽9.63%
0.96%
15% + кап.10,007,118 ₽26,443,394 ₽164.25%
16.42%
20% + кап.10,007,118 ₽36,241,169 ₽262.15%
26.22%
15Наличный расчёт13,000,000 ₽25,870,000 ₽99.00%
6.60%
Ипотека23,000,250 ₽25,870,000 ₽12.48%
0.83%
15% + кап.8,649,375 ₽48,402,519 ₽459.61%
30.64%
20% + кап.8,649,375 ₽79,986,129 ₽824.76%
54.98%
20Наличный расчёт13,000,000 ₽30,160,000 ₽132.00%
6.60%
Ипотека26,315,249 ₽30,160,000 ₽14.61%
0.73%
15% + кап.8,029,661 ₽93,240,419 ₽1061.20%
53.06%
20% + кап.8,029,661 ₽185,989,165 ₽2216.28%
110.81%

Видно, что с финансовой точки зрения, сформировать свой собственный инвестиционный портфель и управлять им, живя при этом в съёмной квартире, намного выгоднее, чем оформить ипотеку и расплачиваться с ней все эти годы.

ВЫВОДЫ, ДОПУЩЕНИЯ, ОСОБЕННОСТИ

Настала пора подводить итоги. Давайте (ещё раз) обсудим самые важные положения.



ПРОСТОЕ ОБЪЯСНЕНИЕ

  • Вариант с арендой и инвестициями с финансовой точки зрения будет выгодным по определению. Понять это можно без всяких сложных расчётов. Ведь в случае с ипотекой, фактическим инвестором является банк, который выдаёт Вам кредит. Он забирает деньги, а Вы получаете, хоть и актив, но всё же «очищенный от прибыли». Хорошо, если темпы роста стоимости актива превысят вознаграждение банка. Но разница точно будет не очень большой.
  • Если итоговая доходность инвестиций кажется Вам слишком высокой, так только кажется. Никакой магии здесь нет. Чем больше Вам инвестиционный горизонт, тем более надёжны и прибыльны Ваши инвестиции.

ДОПУЩЕНИЯ

  • Значения представлены без учёта инфляции (понятно, что фактическая стоимость денег будет меньше), но в данном случае это только усложнит расчёты. Главное, что все значения представлены без учёта инфляции и их можно сравнивать между собой.
  • Арендная плата увеличивается на 1% в год (по найденным в интернете данным она не увеличивалась вообще, даже падала – поэтому хотя бы так).
  • Получаемый от инвестиций доход предполагает капитализацию процентов, т.е. мы находим прибыльное инвестиционное решение каждый год без исключения. Трудно, но выполнимо. Особенно, если ориентироваться на 15%, а не на 20%.
  • Стоимость квартиры растёт на 6.6% годовых. Опять же, данные взяты из открытых источников – можете проверить эту информацию самостоятельно.
  • Все числа относительные. Если Вы не можете позволить себе купить квартиру за 13 млн. или инвестировать по 200 т.р. в месяц (как многие люди и семьи в России, в том числе и в Москве) – не значит, что не надо инвестировать ничего. Динамика расчётов будет примерно такая же с любой суммой.
  • Мы привязались к жилой недвижимости в Москве. То есть, мы не рассматривали вложения в недвижимость, как самостоятельный бизнес. Если подходить к нему правильно и иметь достаточный (гораздо больший, чем 13 млн. руб.) капитал, результаты могут быть другими.

ИНТЕРЕСНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

  • В варианте за 10 лет, при дифференцированном платеже, мы инвестируем меньше, а зарабатываем больше, чем при аннуитетном платеже. Всё потому, что большую часть средств мы вкладываем вначале, а не в конце. Теперь понятно, почему банкам выгоден дифференцированный платёж: они хотят получить от Вас как можно больше денег, как можно раньше, пока они не обесценились. Эти деньги банки вложат в другие проекты и заработают больше.
  • В варианте с дифференцированным платежом на 15 и 20 лет, начиная с 13-го и 14-го года соответственно, аренда обходится дороже, чем ипотека. Поэтому в эти годы мы вообще ничего не инвестируем. Тем не менее, итоговый доход от инвестиций превышает доход в соответствующих вариантах с аннуитетным платежом. Время работает на нас.

Будьте богаты. Владимир Верещак.
Частный финансовый консультант.


Понравилась статья? Поделитесь ей с друзьями в социальных сетях, чтобы сделать больше людей богаче!

Владимир Верещак

Автор: Владимир Верещак

Финансовый советник | Инвестор | Основатель "Богатства"

Комментариев нет

Оставить комментарий

тринадцать − тринадцать =